こんにちは。『お金に困らない生活（インデックス投資ブログ）』管理人のそーたろー（@sotarowassyoi）です。
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- お金、投資、資産運用、副業が中心のブログです。
この記事を書いたそーたろーはこんな人です。
- 2008年から国内・海外ETF、つみたてNISA、iDeCoなどでインデックス投資をしています。
- 2020年より米国株オプション、サラリーマン大家、副業ブログを実験中です。
この記事は次のような人にオススメです
- 実家の相続で始めるサラリーマン大家に関心がある人
この記事の目的
実家を相続したので賃貸で貸し出して大家を始めました。
なんとなくですが築古の実家を賃貸に出す人ってあまりいないのではないでしょうか。
人に貸すとなるとリフォームして、入居者募集して、建物管理して、、、なんか大変そうですよね。
自分が住まないなら売却してしまう人が多い気がします。
でも私は大家さんになれる機会もそうそうないだろうと思い、サラリーマン大家を始めることにしたので紹介します。
副業サラリーマン大家デビュー計画
大体以下のような経過です。
- 2017年相続発生
- 2019年9月賃貸化計画の開始直後に千葉県を台風19号が直撃
- 2020年3月リフォーム工事
- 2020年4月入居者募集開始コロナでロックダウン
- 2020年11月入居決定
台風19号とコロナという、これ以上ない程の逆風下でのデビューとなりました。
リフォーム工事は遅れ、募集開始は自粛中、という状況でしたが、なんとかお家賃をいただくところまでたどり着くことができました。
物件の概要
場所は千葉県で東京駅まで1時間ほど、物件の概要は次のとおりです。
| 建物 | 木造一戸建て |
|---|---|
| 築年数 | 築37年 |
| 間取り | 4DK |
| 建坪 | 約50平米 |
| 延べ床面積 | 約80平米 |
| 駐車場 | 普通車1台 |
| 立地 | 駅から徒歩約20分 |
ハウスメーカーの立派な家ではありませんし築古ですが条件的には悪くないと思います。
実家を相続
父が亡くなって相続が発生しました。
法定相続人は以下の3人です。
当初、なんとなく母が実家を相続する方向で考えていましたが、行く行くは長男の私が相続することになりそうだよね、という話になって私が相続することになりました。
不動産以外の金融資産の整理もありましたので、遺産分割協議書を私が作り、相続手続きは母と私で手分けして行いました。
相続はいろいろなケースがあると思いますが、私の家の場合は特に難しくなかったです。
相続した実家に住む？売却？賃貸？
父が他界してしばらくは母が独りで住んでいましたが、いろいろな展望などもあって引っ越すことになりました。
というわけで相続した実家をどうするのかという問題が発生します。
案としては以下の3通りでしょうか。
自分で住む
私は比較的実家と近い位置で暮らしているので選択肢としては自分で住むこともアリでした。
実家に住めば家賃を払わなくて済むのはメリットですよね。
しかし引っ越ししたり、いろいろ生活を変えなければならないデメリットもあり、あまりスッキリしなかったのでいったん却下としました。
売却する
私の実家は市街地エリアにあり、路線価のある土地ですので売却して現金化することが可能です。
同じ状況に置かれた人がもっとも多く選択しそうです。
しかし幸いなことに私は今のところ暮らしに困っていませんので、実家がなくなる代わりにキャッシュが残るという選択もあまり魅力を感じませんでした。
一応、土地の路線価格、近隣の売出し価格など売ったらいくらくらいになりそうかを調べました。
賃貸に出す
住まない、売らない、という消去法で残るは賃貸です。
賃貸に出して得られるメリットとしては、
前者は今までなかった新しい収入源が持てるという点が魅力的です。
後者も大家を経験できる機会はそうそうないということでこちらも魅力だと思っています。
収入を増やす手段として給与所得、配当所得、不動産所得は広く認識されていますが、不動産所得は初期投資が大きいだけに誰でも参入できるわけではありません。
しかし相続物件の賃貸化であれば必要なコストは修繕費と維持費だけですから、条件さえ合えば検討に値するでしょう。
一方でデメリットとしては、
今回は相続物件なので不動産の買い入れはないけれどリフォーム費用は発生します。
不動産投資では空室リスクがありますから、リフォーム費用が回収できないかもしれません。
そして物件のリフォーム、入居者募集、維持管理などの知見がまったくないゼロからのスタートで、どのくらい大変なのかまたは簡単なのかもわかりません。
賃貸化の検討
さて賃貸に出してもまったく需要がなくて借り手がいない物件では困るので、投資対象として適切なのかという点を自分なりに調査・検討しました。
物件の自己評価
私なりの物件の評価ポイントは以下のとおりです。
相続の場合、そもそも物件が収益化の条件に適さないケースが多いかもしれませんね。
さみしい地域だったり、高額なリフォーム費用が必要だったり、いろいろなケースが想定されますが、私の実家の場合は基本的な条件はクリアできていると考えました。
建物についても両親はマメにメンテナンスをしていましたので、くたびれた感じはせずまだまだ使えるという評価です。
都心の一等地などではありませんが、賃貸化が検討できるだけでも条件的には恵まれていたと思います。
建築基準法の確認
相続して実家を賃貸化するに際して、再建築が可能であるかを確認しました。
結論としては、隣接道路は開発道路と呼ばれる私道で、接道は2ｍ以上あるので再建築は可能なようでした。
出口戦略としては以下が検討できると思っています。
欠点もなくはないのですが、市街地エリアですので処分に困るということはなさそうだという結論に達しました。
基礎的条件の調査
千葉県は農業、漁業、工業、商業でいずれも全国10位以内に位置しています。
実家のある市は財政指数が高く、人口流出も起きておらず当面は良好な状態が続くと考えました。
特に市町村単位で見た場合に、ある程度人がたくさん住んでいて、働き口もたくさんありそうなので戸建て賃貸の需要はあるだろうという点はかなりの安心材料です。
保有物件に対する需要
私が相続した実家に借り手が付くかですが、この点については実際にやってみるまでわかりませんでした。
基本的な条件である立地、築年数、周辺環境などに加えて、リフォーム内容、賃料、募集時期などの変動的な要因も加わるので素人が予測するのは難しいと思います。
事実、少し前に実家の2軒隣が売却されて賃貸化されていましたが借り手が決まらず、再度売却され次の購入者は持ち家として住んでいます。
当時たまたまこの物件の募集情報をインターネットで見つけたのですが、賃料がかなり割高な印象を受けました。
それなりに土地値がある物件なので、築古戸建て投資としては利回り的に仕方のない家賃設定だったのかもしれません。
この点、私の場合は相続物件なので投資金額は修繕費のみですから、家賃を下げるという作戦で切り抜けられると踏みました。
台風19号、コロナショックとこれ以上ない逆風でしたが、結果的に募集開始から約半年で入居が決まりました。
リフォーム内容や家賃設定など、初めてにしては読みが外れなかったように思います。
今回実施したリフォームについては以下をどうぞ。
まとめ
今回は実家を相続して賃貸化するまでの経緯を紹介しました。
初めての大家さんは知らないことだらけで骨が折れます。
しかし新しいことを学ぶのはエキサイティングですし、不動産所得が得られるなんて夢のようです。
何よりも、大変な思いをして家を残してくれた父には本当に感謝の気持ちで一杯です。
