相続した実家を貸し出すためのリフォームと費用【副業で不動産投資】

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こんにちは、そーたろー(@sotarowassyoi)です。

 

副業の不動産投資ということで、相続した実家を貸し出すために行ったリフォームと費用を紹介します。

 

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この記事を書いたそーたろーはこんな人です。

  • 2008年から国内・海外ETF、つみたてNISA、iDeCoなどでインデックス投資をしています。
  • 2020年より米国株オプション、サラリーマン大家、副業ブログを実験中です。

 

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この記事は次のような人にオススメです

  • 実家をリフォームして賃貸に出したい人

 

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この記事の目的

相続した実家を貸し出すためのリフォームと掛かった費用を紹介します。

今回のサラリーマン大家計画については以下もどうぞ。

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相続した実家を賃貸に出すために掛かったリフォーム費用

  • 総額:約180万円
    • リフォーム:135万円
    • その他:45万円

今回はリフォーム費用として約135万円かかりました。

初めてのリフォームということで、あまりコストにはこだわらずに経験値獲得に重心を置きました。

当初の予算は総額150万円くらいで考えていたのでかなりオーバーしてますが、古い家ですし素人の初仕事なのでこんなもんかな。

考えようによっては築36年の実家でもこのくらいのリフォームで賃貸需要に応えられます。

プロの不動産投資家のようにはいきませんが、そこそこの手直しで実家を使ってもらえるのはオーナーとしては気分的にもハッピーです。

その他の費用については以下をどうぞ。

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副業不動産投資のためのリフォーム計画

リフォーム方針

大きな方向性として以下のような点について考えました。

  • 賃貸需要に応える
    • 見た目の回復
    • 機能の回復
  • 現状を活用して低コストで済ます
  • 基本的にDIYはしない

自分たちが住むためにたくさんお金を掛けてフルリフォームするわけではなく、賃貸住宅向けに必要な部分のみリフォームすることが大切です。

すべてを直したらお金がいくらあっても足りないので、直すところと直さないところを判断する必要があります。

そうやって残せる部分は残して、できるだけ現状を活用したリフォームとすることでコストを抑えます。

DIYについてはコストを抑えることに役立ちますので、時間と体力があって趣味的に取り組める、人手が確保できるなどの条件が合う人はやる価値があると思います。

インターネットや書籍では、個人による築古戸建投資で積極的にDIYを取り入れることで高利回りを追及するような手法がたくさん紹介されています。

しかし私の場合はフルタイムの仕事をしながら週末を使って遠方にある戸建ての再生作業をするのは無理でしたので、最初から諦めてすべて業者に発注することにしました。

やろうと思えばやれることはたくさんありますが、労力を考えるとDIYによる戸建リフォームは超重労働だと思います。

何事においても「やらないこと」を決めるのは重要な戦略ですね。

 

リフォーム内容

こういった方針から今回のリフォーム内容を以下のような感じで考えました。

  • 和室のフローリング化、またはLDK化
  • キッチン:システムキッチン交換
  • 洗面所:洗面台交換
  • クロス・建具・CFの張替え
  • 網戸・サッシの補修、交換
  • エアコン用電源工事、テレビアンテナ線工事

これらはすべて業者へ発注しました。

和室

和室については間取り4DKの1Fが和室6畳×2間で人気がないので改善します。

費用との兼ね合いで全部は無理ですができるだけ畳はなくしたいです。

キッチン

システムキッチンは費用が掛かりますが、新築から30年以上使用したものなので今回新品に交換します。

洗面所

洗面台は過去に1度交換していますが、わりとくたびれた印象なので水回りのキレイさを重視して交換します。

クロス・建具・CF

クロス・建具・CFの張替えは室内全般の見栄えをよくするため1Fを中心に張り替えます。

古い家で和室が多いとお金が掛かります。

網戸・サッシ

網戸・サッシは全体的に傷みがあるのでひと通り点検して不具合のある部分だけ対応します。

戸建ての場合は数が多いです。

電源・アンテナ工事

エアコン用電源工事は2Fの1室にエアコンがないので設置できるよう電源だけ用意する工事です。

テレビアンテナ線工事は2Fにテレビアンテナ線を敷設する工事です。

と言った感じで、まずはどこをリフォームするのかを洗い出しました。

また以下については状態がよいので大きな修繕はしないこととしました。

  • 浴室(リフォーム後10年程度)
  • トイレ(ウォシュレット設置済み)
  • 2Fの2部屋

 

リフォーム会社へ見積依頼

今回、リフォームの見積りは2社にお願いしました。

  • A社:県内で数店舗展開している中堅のリフォーム会社
    • 見積もり結果:約250万円
  • B社:少数精鋭のリフォーム会社
    • 見積もり結果:約170万円

A社の方は全体的に費用が高めでした。

壁紙・CFの単価、システムキッチンと洗面台のグレードもやや高い印象でした。

A社をお断りしたあと、インターネットのリフォーム見積取得サイトに登録してB社を提案してもらいました。

こちらは全体的にコストが抑えられた提案だったので、今回はB社にリフォームを依頼しました。

 

リフォーム実施

最終的にB社へ依頼したリフォームは以下のとおりです。

  • 和室6畳×1間:フローリング化、一部クロス張替え
  • キッチン:キッチン(1800)交換、CF張替え、クロス張替え、天井塗装
  • 洗面所:洗面台交換、CF張替え、クロス張替え
  • トイレ:クロス張替え
  • 網戸・サッシ:網戸張替え/交換、サッシのゴムパッキン交換
  • 電気工事:単相3線化、分電盤交換
    合計:約135万円

予算との兼ね合いで少し工事を削りました。

和室のLDK化や総フローリング化をしたかったのですが今回は見送りました。

電気工事は単相2線式から単相3線式への切り替え工事で、単相3線式では200Vの家庭用高容量機器に対応できるようになります。

 

築古実家リフォームのビフォア・アフター

見栄え的に変化のあるところを簡単に紹介します。

1F和室

リフォーム前

リフォーム後

本当はキッチンとつなげてLDK化したかったのですがお金が掛かりますよね。

奥の6畳間の和室だけフローリング化し、工事費は27万円でした。

なおクロス、障子、襖を張り替えていますが、今回のリフォーム工事には含まれていません。

白を基調にした爽やかな和洋折衷でとりあえずいい感じなんじゃないでしょうか。

 

キッチン

リフォーム前

リフォーム後

キッチンは新品へ交換、工事費込みで40万円くらいでした。

キッチンのサイズが賃貸向けのW1800と小さめですが、築古の賃貸なので綺麗さを優先です。

1Fは襖を取っ払えば6畳×3間=18畳で使えるので、作業性と収納の弱さはレイアウトを工夫すれば解消できるでしょう。

その他はクロスとCFの張替え、天井塗装、シーリングライトにして全体的に明るくなりました。

 

洗面所

リフォーム前

リフォーム後

洗面台も新品へ交換で、工事費込み9万円でした。

クロスは写真ではわかりにくいですが淡いスカイブルーの差し色で爽やかな印象になっているんですよ。

 

トイレ

リフォーム前

リフォーム後

トイレは壁紙の張替えだけですが、奥の壁紙だけライトグレーの差し色を使ってシックな感じになっています。

 

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まとめ

今回は実家を貸し出すためのリフォームと費用を紹介しました。

  • 和室6畳×1間:フローリング化、一部クロス張替え
  • キッチン:キッチン(1800)交換、CF張替え、クロス張替え、天井塗装
  • 洗面所:洗面台交換、CF張替え、クロス張替え
  • トイレ:クロス張替え
  • 網戸・サッシ:網戸張替え/交換、サッシのゴムパッキン交換
  • 電気工事:単相3線化、分電盤交換
    合計:約135万円

築古実家の賃貸化はポイントを絞ったリフォームがポイントです。

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