こんにちは。『お金に困らない生活（インデックス投資ブログ）』管理人のそーたろー（@sotarowassyoi）です。
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- お金、投資、資産運用、副業が中心のブログです。
この記事を書いたそーたろーはこんな人です。
- 2008年から国内・海外ETF、つみたてNISA、iDeCoなどでインデックス投資をしています。
- 2020年より米国株オプション、サラリーマン大家、副業ブログを実験中です。
この記事は次のような人にオススメです
- 住宅を貸し出している大家さん
この記事の目的
サラリーマン大家とインボイス制度について紹介します。
基本的に住居の貸し出しは非課税取引なのでインボイス制度の影響は受けないというのが一般的な理解です。
そんなオーナーの私のもとに管理会社から手紙が来たのはなぜでしょうか？
インボイス制度とは？
インボイス制度は2023年10月1日より施行開始予定で、インボイスを交付できるのは税務署長の登録を受けたインボイス発行事業者（適格請求書発行事業者）のみです。
仕入税額控除とは？
事業者の消費税において、売上税額から仕入れ税額を差し引くことをいいます。
例えば店舗の例では、
この仕入れ税額50万円の仕入税額控除を受けるためにはインボイス制度に対応する必要があります。
仕入税額控除を受けられないと事業者は消費者から預かった消費税100万円を納め、仕入れ先へも消費税50万円を払う二重課税で損をしてしまいます。
インボイスは課税事業者のみ発行できる
インボイス制度で仕入税額控除を受けるには消費税の課税事業者として登録し、インボイス（適格請求書）の運用が必要です。
現在は年間の課税売上高が1,000万円未満の事業者は消費税の納税が免除（免税事業者）されています。
しかしインボイス制度がスタートすると免税事業者はインボイスが発行できず、消費税の仕入額控除が受けられなくなってしまいます。
といった感じで、ここまでがインボイス制度の要約です。
小規模サラリーマン大家とインボイス制度
さて私のような小規模サラリーマン大家がインボイス制度に対応するために課税事業者になる必要があるのかと言えば、答えはNoでしょう。
私の理解としては、インボイス制度は課税取引（消費税の仕入税額控除）に関する変更であり、私が手掛けている住居の貸付は非課税取引なので課税事業者になってインボイス制度に対応する必要はないと考えています。
管理会社からの手紙
このようにして私はインボイス制度に関しては大家として特に対応は必要ないと考えていましたが、先日物件の管理をお願いしている管理会社から手紙が届きました。
用件としては以下の2点でした。
課税事業者/免税事業者の明示依頼
こちらはインボイス制度開始に伴い、管理会社の帳票上で賃料に対する消費税の有無、物件オーナーが課税事業者の場合は登録番号を明記するといった対応が必要とのこと。
そこで物件オーナーである私が課税事業者/免税事業者どちらなのか回答して欲しいとのことでした。
私は住宅用の物件1軒のみで不動産事業を行っているので免税事業者のままとする意向なのですが、当初は管理会社がなぜこの確認を求めてきたのか理解できませんでした。
住宅1軒（非課税取引）だけ管理をお願いしているのは管理会社は当然わかっているのに、なぜ課税事業者/免税事業者かの明示を求めるのか。
しかしよくよく考えれば、管理会社からすれば私との取引は住宅1軒だけですが、私が不動産事業者として他所で事務所の貸付をしていたり、課税賃料が1,000万円以上といった課税取引を手掛けるオーナーなのかどうかまではわからないからですよね。
管理料＋消費税への変更通知
こちらは従来は消費税なしだった管理料に消費税が計上されるといったもの。
インボイス制度開始に伴って、管理会社は課税事業者として消費税の申告が義務化されるとのことです。
私は法人の経理業務についてはわからないので、インボイス制度前後で消費税の取り扱いがどう変わるのかは説明できませんが、私の側は支払いが増えるということですね。
管理料は家賃7万円の5%で消費税はその10%なので、不動産所得としては0.5%（350円）/月減ることになるようです。
なお免税事業者の記帳は「税込経理方式」なので、増えた消費税の分も管理費に含めて所得から控除することにします。
あと今回は管理料についてしか言及されておらず、2年毎の更新時に発生するお金がどうなのかを契約書で調べたところ以下のとおりでした。
更新手数料に対する消費税はもともと入居者負担なのでオーナーの私には影響がないようでした。
まとめ
サラリーマン大家とインボイス制度について紹介しました。
今回は特に大きな影響はありませんでしたが、大家さんはこうした制度変更についても理解しておく必要がありますね。
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