サラリーマン大家の元に管理会社からインボイス制度に関するお手紙が

副業
副業
記事内に広告が含まれています。

こんにちは。『お金に困らない生活(インデックス投資ブログ)』管理人のそーたろー(@sotarowassyoi)です。

 

不動産賃貸管理をお願いしている管理会社からインボイス制度に関する手紙が届いたので紹介します。

 

そーたろー
そーたろー

ここはどんなブログなの?

  • お金、投資、資産運用、副業が中心のブログです。

 

そーたろー

この記事を書いたそーたろーはこんな人です。

  • 2008年から国内・海外ETF、つみたてNISA、iDeCoなどでインデックス投資をしています。
  • 2020年より米国株オプション、サラリーマン大家、副業ブログを実験中です。

 

そーたろー

この記事は次のような人にオススメです

  • 住宅を貸し出している大家さん

 

スポンサーリンク

この記事の目的

サラリーマン大家とインボイス制度について紹介します。

基本的に住居の貸し出しは非課税取引なのでインボイス制度の影響は受けないというのが一般的な理解です。

そんなオーナーの私のもとに管理会社から手紙が来たのはなぜでしょうか?

 

インボイス制度とは?

  • 正式名称:適格請求書等保存方式
  • 目的:インボイス(適格請求書)を用いて仕入税額控除を受けるための制度
  • 対応の条件:いくつかの要件(登録番号、取引日、税率、税額など)を満たした請求書や納品書を交付、保存すること

インボイス制度は2023年10月1日より施行開始予定で、インボイスを交付できるのは税務署長の登録を受けたインボイス発行事業者(適格請求書発行事業者)のみです。

 

仕入税額控除とは?

事業者の消費税において、売上税額から仕入れ税額を差し引くことをいいます。

例えば店舗の例では、

売上税額100万円ー仕入れ税額50万円=消費税50万円

この仕入れ税額50万円の仕入税額控除を受けるためにはインボイス制度に対応する必要があります。

仕入税額控除を受けられないと事業者は消費者から預かった消費税100万円を納め、仕入れ先へも消費税50万円を払う二重課税で損をしてしまいます。

 

インボイスは課税事業者のみ発行できる

インボイス制度で仕入税額控除を受けるには消費税の課税事業者として登録し、インボイス(適格請求書)の運用が必要です。

現在は年間の課税売上高が1,000万円未満の事業者は消費税の納税が免除(免税事業者)されています。

しかしインボイス制度がスタートすると免税事業者はインボイスが発行できず、消費税の仕入額控除が受けられなくなってしまいます。

といった感じで、ここまでがインボイス制度の要約です。

 

小規模サラリーマン大家とインボイス制度

さて私のような小規模サラリーマン大家がインボイス制度に対応するために課税事業者になる必要があるのかと言えば、答えはNoでしょう。

私の理解としては、インボイス制度は課税取引(消費税の仕入税額控除)に関する変更であり、私が手掛けている住居の貸付は非課税取引なので課税事業者になってインボイス制度に対応する必要はないと考えています。

 

管理会社からの手紙

このようにして私はインボイス制度に関しては大家として特に対応は必要ないと考えていましたが、先日物件の管理をお願いしている管理会社から手紙が届きました。

用件としては以下の2点でした。

  • 課税事業者/免税事業者の明示依頼
  • 管理料+消費税への変更通知

 

課税事業者/免税事業者の明示依頼

こちらはインボイス制度開始に伴い、管理会社の帳票上で賃料に対する消費税の有無、物件オーナーが課税事業者の場合は登録番号を明記するといった対応が必要とのこと。

そこで物件オーナーである私が課税事業者/免税事業者どちらなのか回答して欲しいとのことでした。

私は住宅用の物件1軒のみで不動産事業を行っているので免税事業者のままとする意向なのですが、当初は管理会社がなぜこの確認を求めてきたのか理解できませんでした。

住宅1軒(非課税取引)だけ管理をお願いしているのは管理会社は当然わかっているのに、なぜ課税事業者/免税事業者かの明示を求めるのか。

しかしよくよく考えれば、管理会社からすれば私との取引は住宅1軒だけですが、私が不動産事業者として他所で事務所の貸付をしていたり、課税賃料が1,000万円以上といった課税取引を手掛けるオーナーなのかどうかまではわからないからですよね。

 

管理料+消費税への変更通知

こちらは従来は消費税なしだった管理料に消費税が計上されるといったもの。

インボイス制度開始に伴って、管理会社は課税事業者として消費税の申告が義務化されるとのことです。

私は法人の経理業務についてはわからないので、インボイス制度前後で消費税の取り扱いがどう変わるのかは説明できませんが、私の側は支払いが増えるということですね。

管理料は家賃7万円の5%で消費税はその10%なので、不動産所得としては0.5%(350円)/月減ることになるようです。

なお免税事業者の記帳は「税込経理方式」なので、増えた消費税の分も管理費に含めて所得から控除することにします。

会社員が不動産所得(家賃収入)の青色申告で10万円控除を目指すよ
会社員が家賃収入を得ており、不動産所得の青色申告で10万円控除を受けることにしたので紹介します。 会社員の青色申告に関心がある方 不動産所得の10万円控除に関心がある方 この記事の目的 青色申告の申請をしたので紹介します。 実家を賃貸に出し...
不動産所得の青色申告10万円控除、現金主義と預金出納帳について
不動産所得の青色申告で10万円控除を受ける場合に現金主義を選ぶべきか、また預金出納帳は必要か、といった点を調べたので紹介します。 小規模なサラリーマン大家さん この記事の目的 不動産所得の青色申告10万円控除について以下の点を調べたので紹介...

あと今回は管理料についてしか言及されておらず、2年毎の更新時に発生するお金がどうなのかを契約書で調べたところ以下のとおりでした。

  • 更新料(オーナーの売上):非課税取引
  • 更新手数料(管理会社の売上):課税取引

更新手数料に対する消費税はもともと入居者負担なのでオーナーの私には影響がないようでした。

 

スポンサーリンク

まとめ

サラリーマン大家とインボイス制度について紹介しました。

  • 私は今後も免税事業者である
  • 今後は管理料+消費税(経費増)になる

今回は特に大きな影響はありませんでしたが、大家さんはこうした制度変更についても理解しておく必要がありますね。

 

★インデックス投資をしながら米国ETFを使ってお小遣い稼ぎができる!

サクソバンク証券でHYGのカバード・コール、低リスクな大人の副業
サクソバンク証券の外国株式オプションで、米国ETFのHYGを使ったカバード・コール&CSPW(キャッシュ・セキュアード・プット)による副業を紹介します。 低リスクな投資系の副業に関心がある人 この記事の目的 サクソバンク証券の米国株式オプシ...

★既存のインデックス投資にオルタナティブ投資をアドオンできる次世代ロボアド!

SUSTENはヘッジファンド戦略が利用できる斬新なロボアド
ヘッジファンド的な運用と成果報酬型の費用体系が採用された、今までにない新しいタイプのロボアド・サービスSUSTENを紹介します。 分散投資でポートフォリオのリスクを下げたい人 オルタナティブ投資を取り入れたい人 ロボアドのコストに関心がある...

★ヘッジやレバレッジでインデックス投資の弱点が補完できる!

楽天証券がCFD取引の提供開始、インデックス投資に活用できるの?
楽天証券が2020年12月28日よりCFD取引サービスの申し込み受け付けを開始するので紹介します。 CFDをインデックス投資で活用するアイデアも紹介します。 CFD取引に関心がある人 インデックス投資でヘッジやレバレッジ取引に関心がある人 ...
そーたろー

記事はお役に立てましたか?もし気に入っていただけたらランキングのチェックとフォローをお願いします!

\ランキングをチェックする/
にほんブログ村
人気ブログランキング
\ この記事をシェアする /
\そーたろーをフォローする/
スポンサーリンク
お金に困らない生活(インデックス投資ブログ)