築古実家でサラリーマン大家3年目、契約更新を頂きました

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こんにちは。『お金に困らない生活(インデックス投資ブログ)』管理人のそーたろー(@sotarowassyoi)です。

 

千葉県内の築古実家の貸し出しでサラリーマン大家を始めて、契約更新をいただいて3年目になったので紹介します。

 

そーたろー
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ここはどんなブログなの?

  • お金、投資、資産運用、副業が中心のブログです。

 

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この記事を書いたそーたろーはこんな人です。

  • 2008年から国内・海外ETF、つみたてNISA、iDeCoなどでインデックス投資をしています。
  • 2020年より米国株オプション、サラリーマン大家、副業ブログを実験中です。

 

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この記事は次のような人にオススメです

  • 築古実家を使った大家さんに関心がある人

 

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この記事の目的

サラリーマン大家3年目になったので紹介します。

今回初めて入居者様から契約更新をいただき3年目に突入しました。

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初めての契約更新

今回初めての契約更新でしたが大家がやることはゼロでした。

私は管理会社を使っていて、毎月郵送されてくる収支明細書と一緒に契約更新の書類が送られてきます。

書類に目を通して、契約更新料が入金されておしまいです。

初めてだったので念のため管理会社の担当者にやることがないか確認しましたが、「特にないですー」ということで、今後ともよろしくお願いします、という挨拶を交わして以上終了でした。

 

事業の状況は?

築古実家1軒だけで事業と言うのも大袈裟ですが、一応青色申告事業者として届け出しているので不動産賃貸事業者という位置づけです。

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ここまでの費用関連をざっくりまとめると以下のとおりです。

  • 初期費用(減価償却費、手直し)
    • 固定資産分(父親の購入価格×5%)
    • 初年度の手直し費用180万円
  • 維持費(経費)
    • 管理費、固定資産税、保険料など
    • 青色申告特別控除10万円/年

私が捻出した投資資金は初期費用180万円で、家賃7万円/月なので回収までに掛かる時間は以下のとおりです。

180万円÷7万円=25.7か月

今回更新があったので初期費用は3年目でほぼ回収済みです。

初年度は減価償却費と手直しで大幅な赤字決算だったので、本業の給与所得と合算して所得税の還付を受けました。

相続の場合は物件取得がタダなので、当たり前ですが黒字化はとてもラクです。

維持管理について現状やることはないので不具合が出たら都度対応とし、あとは屋根・外装系のメンテナンスをどうするかですね。

外装については私の実家は金属サイディングが施工されていて、メンテナンスフリーではないものの一般的なサイディングより持ちがよいとされているようです。

貸し出す前にリフォーム業者に「まだチョーキング(塗装の剥がれ)が出てないので大丈夫」と教えてもらったのでしばらく様子見でいいかなと。

あらためてマメな両親に感謝しています。

 

サラリーマン大家の意義

働き方改革、副業解禁などの流れもあり、会社員のサイドビジネスに対する関心は高まっているように思います。

不動産賃貸業に新規参入するには資金量が必要なため借り入れするのが普通でかなりハードルが高いです。

その点、相続では物件の入手がタダで有利なのですが、それ以外の部分で私は税務処理を体験できる点が非常に大きいと感じています。

会社員の確定申告では各種控除を受けるか給与以外の収入を白色申告するケースが多いと思われますが、大家業は物件1軒だけでも不動産賃貸事業者として青色申告が利用できます。

私は10万円控除の条件の緩い青色申告ですが、それでも税務署とのやり取りや帳簿や決算など一連の税務を最初から最後まで自分一人で処理するのでかなりの経験値が得られます。

こうした知識・経験は不動産事業以外の控除や収入申告にも応用できることから、例えば将来リタイアしてひとり起業などした場合の経理や決算にも役立ちそうです。

心理的なハードルが下がりフットワークが軽いということはそれだけ選択肢の幅が広がると考えています。

築古実家の貸し出しはコストやリスクもありすごく儲かるわけではないので、やる価値があるかどうかは判断が分かれると思います。

しかし当面使わない、少しの手直しで貸し出せる、需要がある、といったいくつかの条件を満たすのであればチャレンジする価値はあるのではないでしょうか。

 

インデックス投資と不動産投資

不動産投資(実物資産)とインデックス投資(金融資産)はポートフォリオが別なのでほとんど関連性がありません。

しかし私は会社員でインデックス投資を15年ほどやってきましたが、こうした個人投資家の経験・視点がなければサラリーマン大家はやっていなかったと思います。

相続した実家で不動産投資と言うのもおこがましいですが、もし投資経験がなくて実家を相続することになっていたら自分で住むか、売却するか、の2択になっていたと思います。

高々インデックス投資とはいえ、リスクを取ってリターンを追及すること、利益の配分にあずかる側にいること、といったのお金に関する学びは大きな意義があったと感じています。

たとえ会社勤めでも資本家の端くれみたいなことができれば、何もしてない人とはずいぶん違うものの考え方、見え方ができるのではないでしょうか。

 

不動産投資を拡大するか?

これはNoですね。

不動産投資、特に築古戸建て投資は物件を安く買ってリスクを抑えることが必須だと思っていますが、これは素人にはまず不可能です。

「鬼のような指値」という言葉があるそうですが無理ゲーでしょうね。

また賃貸化にかかる修繕を極限まで安く抑えるためにDIYしたり、業者を探したりといった対応も労力が大きすぎて私には無理そうです。

私は相続した築古実家のみとし、あとはインデックス投資で資産運用できれば満足です。

DCの非課税枠と所得控除、そして2024年にはインデックス投資16年目で新NISAの非課税枠1,800万円がもらえるのでこれで十分です。

 

今後の予定

不動産賃貸業で事業の拡大をする場合は、借り入れを駆使して物件を入れ替えながらポートフォリオを拡大するのが一般的なように思います。

しかし私の場合は実家1軒だけなので、売却はせずにリタイア後は自分で使おうと考えています。

そこそこの都市機能を有した地域にあるので、それなりに利用価値があると思っています。

 

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まとめ

サラリーマン大家3年目の状況を紹介しました。

  • 更新で大家がやることはなし
  • 相続なので3年目で初期費用は回収済み
  • サラリーマン大家は確定申告に強くなれる
  • 証券投資でリスクを取る感覚も大切
  • 私は不動産投資の拡大はたぶんしない

私の場合は不動産投資というよりは大家さんという人生経験が目的かもしれません。

 

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