実家の貸し出しで発生したリフォーム以外の修繕や費用【副業大家】

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こんにちは、そーたろー(@sotarowassyoi)です。

 

副業大家として実家を貸し出すのに際して発生したリフォーム以外の修繕や費用を紹介します。

 

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  • お金、投資、資産運用、副業が中心のブログです。

 

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この記事を書いたそーたろーはこんな人です。

  • 2008年から国内・海外ETF、つみたてNISA、iDeCoなどでインデックス投資をしています。
  • 2020年より米国株オプション、サラリーマン大家、副業ブログを実験中です。

 

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この記事は次のような人にオススメです

  • 実家を賃貸に出したい方
  • 修繕費用に関心がある方

 

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この記事の目的

実家を賃貸に出すためにリフォーム以外で発生した修繕や費用を紹介します。

サラリーマン大家的には手間と時間が取られてわずらわしい部分です。

 

リフォーム工事以外で掛かった費用

  • 総額:約180万円
    • リフォーム工事:135万円
    • その他:45万円

今回はリフォーム工事以外のその他費用として約45万円ほど掛かりましたのでこちらの紹介です。

リフォーム費用については以下もどうぞ。

相続した実家を貸し出すためのリフォームと費用【副業で不動産投資】
副業の不動産投資ということで、相続した実家を貸し出すために行ったリフォームと費用を紹介します。 実家をリフォームして賃貸に出したい人 この記事の目的 相続した実家...

 

作業・修繕の内容

実家の名義変更

登録費用、報酬:6.9万円

自宅の名義を父から私に変更しました。

書類は自分で集めて、登録は司法書士へ依頼しました。

登録まで自分でやれないことはないと思いますが、手戻りなどの手間と時間を考えた結果、報酬を払って司法書士へ依頼することにしました。

 

襖・障子・畳表替え

襖・障子の張替:8.5万円

インターネットで探して一番安かった業者へお願いしました。

畳表替えについては入居決定後に行う予定でしたが、今回は入居者の方が不要との申し出だったので未実施です。

戸建ての和室では数量が多くなるのでお金が掛かりますね。

また作業は1泊でできあがって帰ってくるので土日が潰れてしまうため、トータルで考えるとリフォームかシルバー人材センターにまとめた方が効率的だったかもしれません。

今回、網戸の張替えについては一部でアルミ枠が老朽化していたのと、サッシのパッキンや戸車の老朽化もあり、窓系はリフォーム工事に含めました。

このあたりは作業の必要性、費用とスケジュールなどを考えながらどこにお願いするのか、または自分でやるのかを検討するのですが、かなり悩ましかったです。

 

照明器具・電球交換

  • LEDシーリングライト×3台
  • LED電球×6個
    合計:2万円

物はネット注文で現地に配達してもらい、取り付けは後述するシルバー人材センターにお願いしました。

 

門扉の修理

アコーディオン式門扉の修理:2.2万円

門扉が一部壊れていたのでメーカーに修理を依頼しました。

当初、部品だけ注文してDIYで直すことを検討しましたが、専用工具がないと修理できないことがわかり断念しました。

 

プロパンガス会社の変更

当初はインターネットの比較サイトでプロパンガス会社を提案してもらい交渉していましたが、いろいろあって今回は既存のプロパンガス会社と継続契約することになりました。

給湯器は無償貸与で新品へ交換していただきましたので費用はありませんでした。

 

井戸の水質検査

水質検査:1.1万円

井戸の管理は家主の責任ですので水質検査が必要です。

また入居後の滅菌器の塩素追加も家主側で対応する必要があります。

 

火災保険・地震保険

  • 火災保険:9.5万円
  • 地震保険:7.2万円

ちょうど5年の火災保険が終了になったので新しく入り直しました。

火災保険は安めのプランに加入し、地震保険は上限である火災保険の50%で加入、契約期間は5年です。

 

掃除・庭・軽作業など

  • 建物の清掃
  • 除草・庭木の伐採
  • 表札外し
  • 照明装置の取り付け・電球の交換
  • 軽微な修繕
    合計:約12万円

これらの作業はまとめてシルバー人材センターにお願いしました。

シルバー人材センターは便利ですが、できる人がいれば仕事を受けるし、いなければ受けない、といった感じのようですので要相談ですね。

 

DIY

リフォームのDIYはやらない方針でしたが、さすがに細かなことは自分でやらざるを得ません。

ポストの修理

  • ポリカーボネート板とPカッター:楽天ポイントで各0円
  • 両面テープとシール剥がしスプレー:ダイソーで各110円
    合計:220円

ポスト本体はステンレス製で破損もなかったのでDIY修理としました。

ポストのプラ製小窓がなくなっていたのと、母が転出時にビニールテープで扉を開閉させないようにしていたのでテープのベタベタが大量に残ってしまいました。

プラ製小窓の修理は、インターネットでポリカーボネート板とPカッターを購入し、小窓のサイズに切って裏から強力タイプの両面テープで貼りました。

ビニールテープのベタベタはシール剥がしスプレーで掃除しました。

 

ふすまの枠のリペア

油性ペン:150円

ふすまの黒い木枠の部分が傷んでいる場合の簡単なリペア方法として、油性の黒ペンで塗るという方法をふすま屋さんに教えていただきました。

使っているうちにこんな感じでふすまの縁の塗装が欠けて行くのですが、

油性ペンで塗るだけで目立たなくなります。

戸建ての場合はふすま10枚以上やることになるのでなかなか大変ですが、簡単に自分でリペアできます。

注意点として、ふすま紙と接する部分を攻めすぎて油性ペンが触れないようにすることですね。

 

火災報知器の設置

火災報知器×4個:6,800円

火災報知器の設置義務があることを管理会社に指摘され、ネット通販で調達して自分で設置しました。

なお屋内のどこに設置義務があるのか・ないのかは市町村によって変わるようです。

 

洗濯機の水栓交換

ニップル水栓:1,700円

ゴムホースを直接蛇口につなぐタイプだったので、管理会社からニップル水栓に交換することを勧められました。

自動止水機能付きのニップル水栓に交換しました。

 

その他

  • 前面道路、再建築の確認
  • 清掃用具の準備
  • 近隣へのご挨拶
  • 職人への差し入れ
  • 入居前・後の修繕

道路の確認は法務局へ行く必要があります。

掃除用具、ご挨拶、差し入れなどの準備で買い出しに行く必要があります。

入居が決まると管理会社のチェックが入るので指摘事項が出てきたら対応します。

また入居直後も入居者から不具合報告があるので対応します。

ここまで紹介した主な費用は以下で、

  • 修繕費、または資本的支出
  • 消耗品費
  • 損害保険料
  • 接待交際費

これ以外に以下のような費用が発生します。

  • 旅費交通費:電車・タクシーの移動
  • 水道光熱費:電気代
  • 租税公課:固定資産税
  • 支払報酬:仲介手数料

なお実家を貸し出す場合、リフォーム費用は全額が修繕費になるわけではなく、資本的支出で減価償却する必要があるので注意が必要です。

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副業大家で実家を貸し出すのは結構大変

金額の45万円もさることながら、細々としたことを粛々と対応して行く必要がありますね。

作業内容の検討、依頼するのか・自分でやるのか、依頼するならどこにするか、スケジュールや段取り、予算との兼ね合い、などなど家主の対応は多岐に渡ります。

基本的に現地作業は土日祝で対応する必要がありますので、そのための調整は平日に電話やメールで行います。

繰り返し現場へ行くことを考えるとひとりサラリーマン大家の場合は自宅と物件がある程度近距離でないと難しいのかな、という印象です。

このようになかなか大変な副業大家ですが、一方で「インデックス投資超暇すぎ問題」に悩まされている人には忙しくてちょうどいいかもしれません。

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ところがこうして副業大家になったことで実物資産という強力なリスク分散先を手に入れることになりました。

 

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まとめ

今回は実家を賃貸に出すためにリフォーム以外で発生した修繕や費用を紹介しました。

細かなタスクが五月雨式に発生するのでひとりサラリーマン大家は大変かもしれません。

しかしそれも入居が決まるまでなので、インデックス投資でヒマしてる方、分散投資に熱心な方に不動産投資は向いているかもしれませんね。

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